17 января 2014 года Арбитражным судом Самарской области было принято решение по делу №А55-24337/2013 по заявлению ЗАО «Самаралифт» об установлении факта, имеющего юридическое значение.
Заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения как своим собственным, в течение срока приобретательской давности, объектами недвижимости (58 наименований нежилых помещений в различных районах города Самары). В числе прочих в вышеуказанном списке было поименовано нежилое помещение общей площадью 34,80 кв.м., расположенное на 2 этаже, находящееся по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, проспект Карла Маркса, дом 478, Литера А, номер помещения н1, кадастровый номер 63:01:0218003:9240.
Данное помещение расположено в многоквартирном жилом доме, жильцы которого выбрали форму управления – ТСЖ «Восток».
Принятый по делу судебный акт нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Руководствуясь нормами ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме можно констатировать, что спорное имущество входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Данное обстоятельство не было рассмотрено судом и, следовательно, не учитывалось при принятии решения. В отношении спорного помещения, необходимо пояснить, что в данном помещении располагалось оборудование по обслуживанию нескольких лифтов, не только данного дома, но и близлежащих многоквартирных домов. ТСЖ «Восток» несет расходы, связанные с содержанием данного помещения в надлежащем состоянии, в том числе осуществляет оплату коммунальных платежей. При рассмотрении дела в суде первой инстанции суд обязан был привлечь к участию в деле управляющие организации, что не было сделано по непонятным причинам.
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
При анализе принятого по делу судебного акта необходимо учитывать нормы действующего законодательства РФ. Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в пунктах 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64), к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также технические этажи и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в здании, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
По данным технического учета по состоянию на 15.01.1992 года спорное недвижимое имущество, а именно помещение, расположенное по адресу: город Самара, проспект Карла Маркса, дом 478, Литера А, квартира 242, имело статус жилого помещения. Судебный акт Арбитражного суда Самарской области установил юридический факт в отношении нежилого помещения (город Самара, проспект Карла Маркса, дом 478, Литера А, помещение н1). Следовательно, должно быть решение уполномоченного органа местного самоуправления о переводе помещения из жилого в нежилое. Данное обстоятельство не было предметом рассмотрения в ходе судебного разбирательства. С социальной точки зрения стоит заметить, что в Самарской области огромное количество семей, в установленном законодательством порядке признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Несмотря на данное обстоятельство, Департамент управления имуществом г.о. Самара, не возражал против удовлетворения требований ЗАО «Самаралифт».
Муниципальному образованию г.о. Самара причинен значительный материальный ущерб. Тем не менее, Департамент управления имуществом г.о. Самара, предоставил суду справку, что помещения лифтерных не включены в реестр муниципальной собственности.
Нам удалось разыскать и пообщаться с бывшим Генеральным директором ЗАО «Самаралифт», который пояснил нам, что когда он был в данной должности, он хорошо помнит, что он заключал договоры аренды помещений лифтерных с Департаментом управления имуществом г.о. Самара. Следовательно, справка о том, что помещения лифтерных не включены в реестр муниципальной собственности, является фиктивной.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в государственной или в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Суд первой инстанции вообще не изучил правовой режим спорных помещений.
Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, признаются перешедшими в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество многоквартирного дома. Вышеуказанное обстоятельство также не было предметом судебного разбирательства.
Теперь самое интересное, мы подали апелляционную жалобу (с ходатайством о восстановлении срока) на данное решение суда и пригласили в суд в качестве свидетеля бывшего Генерального директора ЗАО «Самаралифт». Однако, представитель ЗАО «Самаралифт» предоставил суду документы из налогового органа, подтверждающие их ликвидацию. В результате чего, суд апелляционной инстанции прекратил производство по рассмотрению апелляционной жалобы. Стоит добавить, что прежде чем они ликвидировались, они успели зарегистрировать все присужденные объекты в Росреестре и совершить их отчуждение 3-им лицам.
Таким образом, обжаловать данное решение суда стало невозможным.
Наши обращения в правоохранительные органы о том, что в данном деле усматривается коррупционный сговор, остались без должного внимания.
